Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. И это одна из основных причин, по которой она приобретается (например, доходные дома в дореволюционном Санкт – Петербурге). Другими причинами могут быть покупка для непосредственного проживания, удовлетворение личных потребностей и т.д. Недвижимость может приносить своему владельцу следующие виды дохода:
1) текущие денежные поступления,
2) экономия на налогах,
3) будущие доходы от арендной платы,
4) доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже,
5) экономия на налогах при продаже недвижимости.
Задача оценщика при использовании доходного метода при оценке недвижимости состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.
Метод валовой ренты предусматривает использование мультипликатора валовой ренты (YRM) и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и дохода от сдачи ее в аренду. Т.е., YRM – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. При этом в зависимости от традиций рынка валовой доход может быть рассчитан либо в годовом исчислении, либо в месячном.
Аппарат YRM часто применяется в странах с развитой рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты и рентные платежи учитываются за немеблированное жилье, без учета коммунальных услуг.
Метод определения стоимости объектов недвижимости на основе мультипликатора YRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. При этом существуют два основных подхода к использованию данного метода. Первый подход основан на том, что при определении YRM не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов. А если объект сильно отличается от оцениваемого, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается при использовании метода САП.
Пример. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составит 57000$. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.
Упорядоченный ряд общей ставки капитализации: 0,105; 0,114; 0,120.
Модальное значение: -.
Медианное значение: 0,114.
Среднее арифметическое: 0,113.
После сравнения качества сопоставленных объектов оценщик решает, что желательное значение R для оцениваемого объекта составляет 0,115 или 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.
Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д.
Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.
Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности, нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.
Необходимо напомнить, что метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).
Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:
Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:
где: GRM - валовой рентный мультипликатор;
PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;
PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.
Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.
Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м.Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене 750 000 долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.
В результате проведенного анализа и математической обработки исходных данных нами было выявлено, что среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости офисного назначения составило 3,1, а диапазон колебаний его значений составил от 2,7 до 3,5.
Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости торгового назначения составило 4,2, а диапазон колебаний его значений - от 3,8 до 4,6.
Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского назначения составило 2,9, а диапазон колебаний его значений - от 2,5 до 3,3.
Несомненно, что эти значения могут незначительно изменяться в зависимости от объема выборки. В данном случае было отобрано не менее 20 объектов недвижимости по каждой исследуемой группе за период с 1999 по 2000 гг.
Чемерикин Сергей Михайлович,
аспирант Госуниверситета по землеустройству,
Директор Филиала ЗАО "Городское бюро экспертизы собственности"
Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:
1. Метод валовой ренты,
2. Метод прямой капитализации,
3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).
Метод валовой ренты - подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.
ЗАДАЧА: Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта равен 55 500, необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| Объекты | Продажная цена, $ | NOI, $ | Общая ставка дохода |
| Оцениваемый объект | 504 545 | 55 500 | 0,11 |
| Объект № 1 | 500 000 | 50 000 | 0,1 |
| Объект № 2 | 600 000 | 66 000 | 0,11 |
| Объект № 3 | 400 000 | 48 000 | 0,12 |
Упорядочение ряда: 0,1 – 0,11 – 0,12. Среднее значение: 0,11. Модальное значение: нет. Медианное значение: 0,11.
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11%. Тогда стоимость объекта будет равна: 55 500 ÷ 0,11 =504 545 $.
Метод прямой капитализации . Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:
где r (ставка капитализации) - определяется как:
NOI (чистый операционный доход) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.
NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.
Последовательность расчета:
1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год
2. Определяется эффективный валовой доход по средствам вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) предполагаемых убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода (ЭВД) вычитают все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
ЗАДАЧА: При проведении оценки объекта недвижимости установлено, что аналогичный объект продан за 350 000 $. Оценщик установил, что NOI (чистый операционный доход) составил 85 000 $. Определить ставку капитализации:
r = 85 000 $ ÷ 350 000 $ = 24 % .
Метод капитализации доходов . Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока - этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.
Выгоды состоят из 2 частей:
ü периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;
ü денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.
Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Оценщики могут только прогнозировать.
Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям результатов оценки.
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовый рентный мультипликатор - ϶ᴛᴏ отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) .
Для применения метода валовой ренты крайне важно:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где Ц ОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД ОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМ А – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Ц i А – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i А – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
В полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, например к рынку жилья.
Общая модель сравнения продаж
С р = Ц±АЦ,
где С р – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;
Ц – цена продажи сопоставимого объекта;
АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта͵ учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.
Метод предполагает реализацию следующих этапов:
1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации.
2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше.
3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.
ВЫВОДЫ
· Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
· Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж
· Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.
Контрольные вопросы
1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж?
2. Какие существуют способы определения поправок к цене объекта недвижимости?
3. Имеет ли значение порядок внесения поправок?
4. На чем основано определение поправок через анализ парных продаж?
5. Какие поправки влияют на стоимость объекта?
6. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?
7. На чем основано определение стоимости с помощью коэффициента капитализации?
8. Каков порядок действий при определении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Учебное пособие представляет собой обобщение основ оценочной деятельности, которая является неотъемлемой частью рыночной экономики.
Основная цель оценки – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки и согласование результатов с заказчиком. Непосредственно оценка стоимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
По мере происходящих преобразований в нашей стране все острее становится потребность в квалифицированных специалистах оценочного дела. Вместе с тем, знания основ оценочной деятельности необходимы арбитражным управляющим в процессе проведения процедур банкротства.
Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.
Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.
Этапы метода
Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов. Всю работу условно можно разделить на следующие шаги:- Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
- Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
- Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
- Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.
Практическая применимость метода
Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:- использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
- при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
- отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.
