Девелопмент (от англ. development – развитие) – это комплекс мероприятий по строительству, изменению или реконструкции здания, направленных на увеличение его рыночной стоимости. Соответственно, специалистов, задействованных в данной сфере, называют девелоперами, или застройщиками, если говорить простыми словами. Выполнять подобные работы могут как индивидуальные предприниматели, так и компании. Таким образом, исходя из определения, делаем вывод, что основной целью девелопмента является развитие недвижимости ради увеличения его стоимости.
Отдельно стоит упомянуть об инвесторах, которые вкладывают собственные средства в улучшение недвижимости, для того, чтобы в будущем продать его по выгодной цене. Такие бизнесмены также имеют отношение к девелопменту, формируя отдельное его направление.
Развитие направления в России
Впервые деятельность, напоминающая современный девелопмент, появилась еще в Советском Союзе, однако тогда не было таких профессий, как девелопер и инвестор. В обязанности застройщика входило не только строительство и реконструкция объекта, но и поиски источников финансирования для покрытия расходов.
В современной России на девелопера, наряду с прежними функциями, возложен ряд новых обязательств, которые должны быть выполнены в соответствии с высокими требованиями, диктуемыми рынком недвижимости.
Так чем же занимаются застройщики? В сегодняшней статье мы подробнее разберем этот вопрос, доступным языком объясним спецификацию и все нюансы работы компаний из данной отрасли.
Чем занимаются девелоперы
Основным направлением деятельности застройщиков является реализация проектов недвижимости.
Под определением проекта стоит понимать как строительства объекта с нуля, так и реконструкцию существующего. То есть проект – это временное предприятия, имеющее начало и конец, который наступает по достижении поставленных целей или осознания того, что он являются недостижимыми.
Важно понимать, что девелоперские фирмы не сосредоточены на отдельном направлении, например, только строительстве. Они выполняют широкий спектр работ, начиная от анализа идеи и заканчивая сдачей объекта «под ключ».
Встречаются ситуации, когда девелоперские компании берутся за строительный проект, который не включает в себя непосредственное возведение объекта. Они предоставляют услуги по созданию юридического лица, на которое будет оформлен земельный участок и получено разрешение на строительство.
В начале сотрудничества застройщик и заказчик оговаривают все финансовые вопросы, объем работы, ответственность сторон и сроки сдачи объекта, подкрепляя сделку подписанием договора. Комиссия компании может колебаться в зависимости от сложности работ, но обычно она составляет около 10 процентов от стоимости объекта.
Как видим, девелопмент является довольно объемной деятельностью, включающей в себя большое количество функций подразумевающих практически управление недвижимостью.
Неспроста данный бизнес находится в верхних списках рейтингов наиболее прибыльных в мире.
Кстати, одним из самых крупных девелоперов в мире был нынешний президент США Дональд Трамп.
Из чего состоит девелопмент
Собственно, весь цикл работы с проектом делится на несколько отдельных этапов:
- Анализ и разработка будущего проекта.
- Поиск земельного участка.
- Создание проекта с предварительной оценкой стоимости.
- Поиск исполнителя и подписание всех документов.
- Строительство и управление проектом.
Кроме того, сам девелопмент специалисты классифицируют по нескольким видам: по управлению финансами и по типу объекта.
Строительный девелопмент подразделяется также и по отраслям:
- Жилая.
- Коммерческая.
- Загородная.
- Земельная.
В случае с первыми двумя отраслями застройщиком прорабатываются все этапы строительства, и уже готовый проект сдается заказчику. К коммерческой отрасли относится строительство гостиниц, складских помещений и офисных зданий.
При работе с земельными участками девелопмент заключается в разбивке одного большого проекта на несколько более мелких составляющих, по которым выполняются все требования, начиная с юридических моментов. Все работы проводятся в соответствии с требованиями клиента, описанными в контракте.
К деталям проекта, которые требуют отдельного обсуждения, относятся:
- Мощности, размещенные на объекте.
- Выезд на ближайшие автомагистрали и дороги.
- Объем работ.
Классификация недвижимости
Девелопмент подразделяется также и по классам недвижимости. Недвижимость классифицируется по нескольким признакам.
А именно:
- По цели владения (проживание, ведение коммерческой деятельности, объект инвестирования).
- Готовности (незавершенные работы, введен в эксплуатацию, требует капитального ремонта).
- Воспроизводимости в натуральной форме. К воспроизводимым относятся дома и насаждения, к невоспроизводимым – земля и ее недра.
Кроме того, все объекты делятся на эконом, элит, и бизнес-классы.
Эконом-класс . Является наиболее распространенным видом жилого девелопмента. Сразу стоит отметить, что невысокая стоимость постройки относительно других типов вовсе не означает, что работы выполнены некачественно. Строительству жилья в России уделяется большое внимание, поэтому жилье даже такого класса соответствует всем санитарным нормам и нормативным актам.
Помимо низких затрат на строительные материалы, к характерным чертам экономкласса можно отнести удаленность от центра населенного пункта, отсутствие парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры на территории жилого комплекса.
Элит-класс . Соответствует всем наивысшим стандартам. Однако некоторые недобросовестные девелоперские компании пользуются тем, что отечественный рынок недвижимости находится на этапе формирования, и отсутствуют четкие критерии классификации жилья. Поэтому иногда они продают жилье экономкласса под видом элитного, завышая его стоимость.
В целом недвижимость элиткласса должна соответствовать следующим нормам:
- Уникальное месторасположение.
- Оригинальный внешний вид.
- Использование современных технологий в строительстве.
- Соответствие высоким стандартам.
- Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.
Объекты элитной жилой недвижимости подразделяются на категории: премиум, эксклюзив и комфорт. Представителем данного класса являются пентхаусы.
Бизнес-класс . К данной категории относится нежилая недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли: складские помещения, офисы, торговые объекты и т. д.
Зачастую доход извлекается путем сдачи помещения в аренду или продажи, а также использования его для производственных целей.
Сюда же относятся и земельные участки, поскольку их можно выгодно продать.
Классификация девелопмента по типу управления финансами
В зависимости от управления финансами, девелопмент бывает двух видов: fee development и speculative. .
В первом случае все предельно просто: с помощью тендерного конкурса определяется исполнитель работ, который отвечает исключительно за качество выполненной работы и не несет никакой материальной ответственности. Его вознаграждение напрямую зависит от объема работы. Чаще всего в таких случаях объект сдается «под ключ».
Со speculative немного сложнее, поскольку он, в свою очередь, делится на несколько подкатегорий: девелопер только финансирует проект или берет полную ответственность и отвечает за его успешность.
В первом случае проект полностью принадлежит застройщику, и все риски ложатся на него. Но взамен он получает право управления объектом, и возможность сдавать недвижимость в аренду.
Что касается полной ответственности, она требует от девелопера полной погруженности. Он занимается разработкой проекта, поиском строителей и финансов, решает юридические вопросы, в том числе и с представителями власти. Но поскольку собственные средства он не вкладывает, материальные риски сведены к минимуму. Комиссия девелопера в таких ситуациях зависит от сложности проводимых работ.
Несмотря на свою молодость, рынок недвижимости в России является перспективным направлением деятельности, а дом уже не является просто жилищем. Развитие девелопмента в правильном направлении подарило миру новый термин – джентрификация, в результате которой некогда трущобы превращаются в привлекательные районы для жизни. Примерами ее являются нью-йорский Бруклин, лондонский Шордич и берлинский Пренцлауэр-Берге. Поэтому любая недвижимость может стать выгодным капиталовложением, если к ее развитию приложат усилия юристы, архитекторы, маркетологи и, естественно, строители.
Девелопер - это , занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития
Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке нового проекта, Гильдия управляющих и девелоперов России
|
Девелопер - это, определение
Девелопер - это организатор процесса в строительном бизнесе. На разных этапах может быть инициатором работы над проектом, автором или заказчиком строительного проекта, собственником участка, на котором будет строиться объект недвижимого имущества. также, он может заниматься привлечением таких лицензированных участников процесса как заказчик и генеральный подрядчик, и специалисты, которые займутся продажей построенного объекта или управлением им в зависимости от первоначальной цели строительства.
Девелопер - это специалист, занимающийся обнаружением, развитием и совершенствованием бизнес-процессов в целом.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это бизнесмен, получающий свою от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости .
Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. Девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопер - это бизнесмен , занимающийся созданием объектов недвижимого имущества и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это аналитик, разрабатывающий стратегии развития компании , предприятия.
Девелопер - это участник организационного процесса в строительстве. На разных этапах может быть инициатором данной стройки вообще, автором или заказчиком проекта строительства, владельцем земельного участка, на котором будет происходить возведение объекта. Кроме того, он может привлекать лицензированных участников процесса - заказчика и генерального подрядчика, специалистов, которые займутся продажей уже готового объекта или будут им управлять в зависимости от первоначальной задачи строительства. Все эти действия девелопер проводит на свои средства или привлекает инвесторов.
Девелопер - это человек, который покупает участок земли или какую либо другую и улучшает ее характеристики. Например строит на купленном участке земли коттеджный поселок или переделывает заброшенный заводской цех под торговый цех или ночной клуб.
Девелопер (Developer) - это
Девелопер - это разработчик программного обеспечения (ПО), от англ. слова developer. В принципе, синоним слову "программист", однако этим словом принято обозначать программистов сфера задач которых шире чем обычная набивка программного кода. Иными словами, это многопрофильный программист.
Девелопер - это в фотографии то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных фотоматериалах.
Девелопер - это в электрографии смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.
Девелопер (Developer) - это
Понятие девелопмента
Толковый словарь по недвижимого имущества, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин " " исходя из определения этого понятия, данного в законе Англии 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.
В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимого имущества - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимого имущества.
Сущность явления девелопмента можно выразить как:
Особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, анализ конъюнктуры рынка, проектирование, строительство, финансирование , бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
Преобразование объекта недвижимого имущества в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимого имущества (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью , чем исходный.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимого имущества. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; анализ рынка ; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в рентау с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Содержание и этапы процесса девелопмента
Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.
Создание каждого объекта недвижимого имущества -особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Инвестиционный проект -- сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.
Проекты развития недвижимого имущества, целью которых является создание новых объектов недвижимого имущества, обладающих стоимостью большей, чем расхода по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимого имущества весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
В наиболее общем виде проект развития недвижимого имущества может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.
С учетом последнего замечания более развернутым является подход по развитию недвижимого имущества, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимого имущества, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих.
Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:
Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;
Определение основной стратегии девелопмента;
Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.
Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:
Анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
Определение вероятности получения финансов.
Проектирование и оценка проекта:
Формирование команды девелопера;
Подготовка бизнес-плана проекта;
Проектирование, расчет издержек и оценка эффективности проекта;
Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.
Заключение контрактов и строительство:
Выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
Создание системы контроля за ходом реализации проекта.
Анализ состояния рынка , управление и распоряжение результатами:
Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
Обеспечение сохранности и безопасности объекта;
Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;
Управление финансовыми потоками по проекту.
Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к анализу конъюнктуры рынка и управлению финансовыми потоками . По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимого имущества следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.
Цель и принципы девелопмента
Цель девелопмента -- не просто создание объекта недвижимого имущества (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента -- получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимого имущества. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимого имущества, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.
Важнейшие принципы девелопмента:
Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;
Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимой собственности и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных расходов позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;
Выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимого имущества, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;
Выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта.
Выбор площадки должен учитывать массу факторов:
Оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков;
Существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;
Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;
На стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных издержек;
Упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимого имущества для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;
Важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации.
Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимого имущества юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.
Управление рисками в процессе девелопмента
Риск - степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.
Инвестиционные риски - это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.
Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать . Развитие недвижимого имущества сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.
Если присущ процессу развития коммерческой недвижимого имущества, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.
Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.
Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный . Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.
Поскольку девелоперы должны вложить время и , подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги , и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.
Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.
Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.
Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.
Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.
Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.
Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов.
Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.
В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей .
Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.
Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет. Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:
Предотвращение риска;
Передача риска;
Разделение риска;
Сокращение риска;
Страхование риска.
Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.
Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимого имущества.
Девелопер как создатель объектов недвижимости
Девелопер на рынке недвижимого имущества - это человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в рентау. Девелопер как правило вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.
Основная цель, которую преследует девелопер - максимально увеличить стоимость проекта. Деятельность девелопера называется девелопмент, что переводится как "развитие". Под девелопментом можно понимать любую предпринимательскую деятельность, которая связана с реконструкцией существующего здания или участка, что приводит к повышению их стоимости.
Иностранный девелопер имеет возможность приобрести площадку, уже готовую для возведения недвижимого имущества. В наших условиях приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций. На это уходит большая часть времени и сил, ведь нужно получить около 300 различных подписей.
Как финансировать строительство - использовать свои средства, привлекать инвесторов, брать займы в банках — тоже решать девелоперу.
Для этого необходимо прежде всего финансовое образование: важно верно оценить дисконтные потоки, просчитать будущий проект по издержкам и многое другое. Не обойтись и без знания рынка жилья, цен, спроса и предложений, умения грамотно провести рекламную кампанию. В случае необходимости, девелопер должен быть готов своевременно и оперативно принять решение о перепрофилировании своего объекта для получения большей доходности.
Кроме экономических, девелопер должен разбираться и в юридических вопросах. Иначе невозможно, например, просчитать возврат инвестиций.
А чтобы выбрать метод возведения объекта, нужно знать строительные технологии.
Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлтеры, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.
В Российской Федерации широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в рентау этого объекта после его постройки (целиком или частями).
Под девелопментом иногда подразумевают и ремонт какого-либо здания или помещения, перепланировку, если он повышает арендную ставку или цену продажи. Такой девелопмент также называют реновация. В последнее время слово "девелопер" получило более широкое распространение, девелоперами называют разработчиков программного обеспечения, а также всех специалистов, которые занимаются созданием, развитием и разработкой различных бизнес-проектов.
Инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимого имущества.
Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:
Поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;
Обеспечение правовых возможностей для его реализации;
Получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
Разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
Поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и за их работой;
Реализация созданного объекта недвижимого имущества или передача его в эксплуатацию;
Возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.
Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером, практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.
Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.
Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.
Виды девелоперов
В международной строительно-инвестиционной практике существуют следующие виды профессионального девелопмента:
Fee-девелопмент (от английского плата, вознаграждение, взнос), когда девелопера в качестве исполнителя нанимает ; в этом случае девелопер не участвует в строительстве своим капиталом, не несет финансовых рисков и за свою организационную деятельность получает обусловленный договором вознаграждение;
Speculative (спекулятивный) - девелопмент: когда девелопер является инициатором и инвестором проекта; он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки;
Built-to-suit (BTS) - девелопмент (от английского построенный к иску): когда девелопер получает от инвестора предложение о проведении по договору строительных работ под конкретные цели; в этом случае финансирование может быть совместным или в виде банковского займа .
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимого имущества, на развитие которого направлена деятельность девелопера:
Девелопмент жилой недвижимого имущества;
Девелопмент коммерческой недвижимого имущества;
Девелопмент загородной недвижимого имущества;
Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимого имущества (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).
Fее-девелопер — (вознаграждение, в переводе с английского) - , которая создает проект под заказ, не вкладывая финансы. Fее-девелопер обеспечивает полный комплекс услуг (предпроектные согласования, маркетинговая концепция проекта, продажи, стратегия продвижения и т.д.) и получает комиссию 10-20% от общей стоимости проекта. Это модель бизнеса, где функции девелопера и инвестора жестко разведены. В США и Западной Европе доля fее-компаний составляет более 50% от всех девелоперов. Это спекулянты с приличным портфелем проектов, которые внушают доверие будущим партнерам. Их бизнес открыт для рейтинговых компаний. За ресурсы вкладчика идет в открытом режиме, девелоперы демонстрируют потенциальным партнерам свой профессионализм, опыт и репутацию. Для иностранного рынка очевиден на услуги fее-девелоперов. В Российской Федерации данной модели бизнеса пока нет в системном формате, что вполне объяснимо.
Во-первых, огромная дистанция в уровне финансовых инструментов. В Российской Федерации до сих пор нет юридических и финансовых институтов, которые могут гарантировать ответственность обеих сторон (и девелопера, и инвестора). Для получения доступа к ресурсам девелоперу необходимо иметь обеспечение, которое серьезно превышает цену инвестиционного проекта. Стоимость доступа к кредитным средствам настолько большая, что проект становится бессмысленным. На Западе у контракта есть реальная сила. Обычно у девелопера имеется внушительный бэкграунд и партнерские отношения со страховыми и финансовыми компаниями, с банками, которые гарантируют его ответственность перед контрагентами. Поэтому инвесторы уверены в отношении девелопера. В нашей же стране контракт пока не означает ничего. Единственным методом формирования необходимого уровня доверия к себе - это вложение наряду с инвесторами собственных средств в проект, разделяя риск на двоих.
В США недвижимость - актив такого же качества, как облигации, акции, драгметаллы. Упакованный продукт, понятный, максимально прозрачный, простой в управлении. Инвестору легко купить акции и также легко вложиться в недвижимость. Соизмерима сложность процедур. В Российской Федерации пока нет такого доступного вхождения в актив .
Во-вторых, формированию предложения в области fее-девелопмента препятствует практически полное отсутствие в Российской Федерации культуры сервиса. Аутсорсинг в таком капиталоемком бизнесе - это, в первую очередь вопрос профессиональной репутации и культуры. Готовность выдерживать высокую планку контрактов, максимальную клиентоориентированность, готовность идти на максимальную щепетильность и большие расходы по всем составляющим деловых коммуникаций. Всему этому предприниматели Российской Федерации еще учатся. Но конъюнктура рынка Российской Федерации меняется, и его участники начинают корректировать пути своего развития. Сейчас напрасно делать прогнозы, какая модель девелопмента будет в Российской Федерации наиболее востребованной. Скорее всего, что в будущем каждая из этих стратегий станет актуальной по-своему.
Сегмент fее-девелопментов уже существует в Российской Федерации, но это очень закрытый рынок. Еще пока невозможно прийти и выбрать себе fее-партнера. В открытых источникх нет информации о компаниях, которые способны вести весь комплекс девелопмента на аутсорсинге. Активно развиваться fее-девелопмент начал только тогда, когда показатели доходности от инвестиций и бизнеса девелоперов на рынке недвижимой собственности стали приравниваться к одному знаменателю. Такой наблюдается и сегодня. Доходы от инвестирования в недвижимость снижаются. Размер комиссии fее-девелоперов растет.
Обычно девелоперские компании начинают вести свой бизнес, как fее-девелоперы. Через некоторое время некоторые из них (30-40%) становятся equity-девелоперами. На ступени fее-девелопмента эти компании являются консультантами, и у собственников земли и у инвесторов появляется вопрос: чем вообще занимаются наемные девелоперы недвижимого имущества? инвесторы, вкладывающие финансы в недвижимость, не понимают, для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать генеральный подрядчик, архитектор, консультанты по управлению недвижимым имуществом, консультанты по анализу рынка и т.д. Они часто считают, что можно нанять специалиста по строительству и менеджера проекта и реализовать проект с их помощью. Но из-за отсутствия опыта в девелопменте в результате допускается много ошибок, которые приводя к большим финансовым потерям, которые во много раз превышают расходы на вознаграждение девелоперов.
Speculative development - более сложная разновидность, чем fee-development. В данном случае девелопер строит коммерческую недвижимость, он выступает единоличным организатором проекта. Девелопер выполняет такие же функции, как при первой схеме, но в этом случае он дополнительно строит финансовую схему проекта. Девелопер вкладывает свои средства в проект, они и становятся стержнем финансовой схемы.
Обычно финансовая схема значительных девелоперских проектов является сложной комбинацией средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций и предоплаты от будущих арендаторов.
Попытка надеяться на один источник финансов обречена на провал. В случае смешанного финансирования у девелопера есть доля в будущем доходном здании. Если девелопер вкладывает на раннем этапе строительства 10% от всей стоимости проекта, то в будущем он будет претендовать на долю до 50% возведенной недвижимого имущества. Ясно, что высокая прибыльность работы speculative development объясняется большими рисками неудачи проекта, которые лежат под ответственностью девелопера. Поэтому многие специалисты считают, что такой вид девелопмента является самым сложным из возможных операций с недвижимым имуществом на рынке, хотя бы потому, что в общем проекте совмещаются и строительные, и риэлтерские, и архитектурные, и сложнейшие финансовые операции. Многие эксперты считают такой вид девелопмента искусством, которое основано только на личных качествах, удачливости и опыте девелопера.
Built-to-suit - это строительство под конкретного заказчика. Проект реализуется профессиональным девелопером, с учётом “нестандартных” и специфических требований заказчика к техническим характеристикам, инженерии, планировке и объёмам строительства. По окончании реализации проекта built-to-suit заказчик становится единоличным и долгосрочным арендатором, либо владельцем объекта.
Этот новый для Российской Федерации формат built-to-suit пришел к нам с Запада, где рынок складской недвижимого имущества уже давно прошел стадию бурного роста, и девелоперы отказываются от реализации спекулятивных проектов в пользу строительства складов под конкретного заказчика. Преимущества реализации подобных проектов очевидно экономически эффективны для обеих сторон, так как заказчик может получить “идеальное здание” с оптимальными характеристиками и необходимым ему соотношением помещений смешанного назначения: складских (часто разнотемпературных), производственных и административных площадей. Эти помещения будут оснащены инженерными системами и инфраструктурой, отвечающей требованиям заказчика, что впоследствии может значительно снизить затраты. Заказчика так же привлекает возможность работы с одним оператором, который контролирует весь жизненный цикл проекта.
А девелопер в свою очередь получает гарантированного арендатора с долгосрочным договором ренты и понятными сроками окупаемости. Кроме того, подобные проекты с большей долей вероятности получают финансирование под гарантированный арендный поток. Единственным риском для девелопера может быть отсутствие востребованности нестандартного объекта на вторичном рынке.
Девелопер (Developer) - это
В Росcии built-to-suit получил своё распространение сравнительно недавно. До экономического кризиса, на фоне растущего рынка, девелоперы не были заинтересованы в развитии данного направления, а под понятием built-to-suit чаще понимали адаптирование типовых складов класса “А” под требования арендатора. Именно экономический кризис стал импульсом к развитию этого формата в Российской Федерации. В этот период пользователи складской недвижимого имущества научились уделять особое внимание эффективности работы склада и считать расхода на его содержание. И поскольку рынок арендодателя трансформировался в рынок арендатора, застройщики стали прислушиваться к реальным потребностям клиента и строить склады в соответствии с их требованиями.
В Российской Федерации, чаще всего, проекты built-to-suit реализуются для продажи. Это - fee-development, когда строительство объекта финансируется будущим собственником здания, а риски девелопера ограничены стоимостью договоренности подряда, сроками и штрафами. В случае с российскими заказчиками, банки , дающие займы под проекты, пока не очень верят в стабильность ренты built-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока ренты никуда не уйдет.
Девелопер (Developer) - это
На сегодняшний день built-to-suit проекты на продажу уже окончательно утвердились как отдельный сегмент рынка складской недвижимого имущества. Такие именитые западные и российские компании как Volvo Trucks, "Твоё", " " уже воспользовались возможностями рынка built-to-suit.
Крупнейшей сделкой подобного рода в Российской Федерации стало строительство складского комплекса, площадью 49 471 кв. м. во Внуково, для компании "ЦентрОбувь". Девелопером проекта выступила PNK Group, которая на сегодняшний день является одной из немногих компаний, готовых предложить профессиональные решения в области built-to-suit. Здание было построено в рекордные семь месяцев в соответствии с новыми для российского рынка складской недвижимого имущества стандартам Factory Mutual Global (FM Global), которые разработаны ведущими страховыми компаниями мира и предусматривают особые требования к противопожарной безопасности. Некоторые технологические решения применились в Российской Федерации впервые, например, оптимизированная технология кросс-докинга, связанная с потребностью “ЦентрОбувь” в высокой оборачиваемости склада: на 36 000 кв. м. складской площади приходится 103 дока. Этот показатель значительно превышает общепринятые рыночные стандарты складов класса А. Использование в строительстве негорючих материалов, современная система пожаротушения и высокотехнологичная система освещения здания с датчиками движения, выводят девелопмент складов на качественно новый уровень.
Очевидно, что рынок built-to-suit является перспективным для Российской Федерации, и количество таких проектов будет расти с каждым годом, ведь для крупных пользователей складов такие сделки всё чаще становятся единственной возможностью получить в пользование объект с идеальным расположением, хорошими техническими характеристиками и необходимой инфраструктурой. Поэтому, рано или поздно, девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушиваться к требованиям заказчиков.
Этапы классического девелопмента включают в себя:
Выработка концепции и предварительный анализ основных параметров проекта;
- (от англ. develop развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать): Девелопер (фотография) то же, что проявитель: раствор или гель, предназначенный для проявления скрытого фотографического изображения на экспонированных… … ВикипедияСущ., кол во синонимов: 2 застройщик (2) предприниматель (35) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов
Девелопер - Одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера). Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает… … Словарь бизнес-терминов
- (Develop) Содержание Содержание 1. Профессия 2. Девелопер — проявитель Девелопер — это развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать. Может использоваться в следующих значениях: Девелопер — это специалист, занимающийся… … Энциклопедия инвестора
Девелопер Ипотека. Словарь терминов
Девелопер - юридическое или физическое лицо, инициирующее и обеспечивающее реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования инвестиционного проекта … Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта… … Жилищная энциклопедия
Девелопер - Предприниматель, получающий прибыль от создания и развития объектов недвижимости (как финансирующий реализацию проекта самостоятельно, так и с привлечением инвестиций). Может брать на себя функции автора идеи проекта, приобретателя земельного… … Словарь строителя
Девелопер недвижимости - В Викисловаре есть статья «девелопер недвижимости» Девелопер недвижимости real estate developer это профессиональный участник … Википедия
Сущ., кол во синонимов: 1 веб специалист (6) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов
We are using cookies for the best presentation of our site. Continuing to use this site, you agree with this. OK
Само слово девелопмент - development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).
Девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:
приобретателя земельного участка под застройку;
организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);
финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.
Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.
Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.
В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.
Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.
В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.
Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.
По окончании девяностых годов рынок недвижимости пополнился новым словом девелопер. Суть его понимал лишь узкий круг лиц. Даже сейчас, кто такой девелопер известно далеко не многим людям. Данные специалисты занимаются непосредственной разработкой и строительством объектов недвижимости на всех этапах.
Что это такое простыми словами
Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.
Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта . Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.
Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.
В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.
Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.
Особенности профессии
- Обозначение коммерческого потенциала территории земли и ее покупка.
- Анализ рынка с целью наиболее эффективного использования объекта.
- Составление первоначального плана будущего объекта.
- Разработка концепции постройки.
- Оформление разрешения на строительство.
- Контролирование общего процесса строительства.
- Проведение определенных исследований.
- Сдача построенной недвижимости в арендное пользование.
- Продажа готового объекта.
Дополнительно девелопер занимается решением финансовых вопросов области строительства. Это своего рода организатор, который ищет инвесторов, считает возможные риски и затраты. Также же он занимается решением вопросов оформления кредитов в банках. Не всегда застройщик имеет личные сбережения, поэтому использует заемные средства.
Девелопер считается ответственным лицом за согласование проекта в различных инстанциях и организациях. Фактически это лицо занимается всеми этапами строительства: начиная документацией и заканчивая продажей.
Важные качества девелопера
Девелопер должен обладать следующими основными качествами:
- устойчивость к стрессам;
- целеустремленность;
- аналитический склад ума;
- организаторские способности.
Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.
Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс. Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:
- архитектора;
- юриста;
- брокера;
- специалиста по маркетингу;
- и т. п.
Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.
Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику. Девелопер должен иметь одно из высших образований:
- юридическое;
- экономическое;
- техническое.
Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.
Функциональные обязанности
Чем занимается девелопер можно определить из функций:
- проектирование;
- разработка бизнес плана;
- покупка или аренда территории земли;
- организация и контроль строительства;
- организация рекламной компании;
- продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.
Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.
При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.
Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.
Достоинства и недостатки
Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:
- финансовая;
- юридическая;
- инженерная;
- строительная.
Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.
Профессия девелопер имеет главные плюсы:
- высокая доходность;
- отсутствие конкуренции;
- востребованность.
К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе. Только в начале проекта необходимо собрать несколько сотен подписей с различных инстанций. Отсутствие практического опыта девелопера может привести к большим денежным потерям, которые превышают заработок этого специалиста.
Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.
Видео: Девелопмент в деталях
Часто в деловой прессе или телеканалах о коммерции, когда речь идет о строительстве жилой или коммерческой недвижимости, можно услышать слово «девелопер».
Не все знакомы с английским языком и спецификой строительного бизнеса, поэтому в данной статье мы рассмотрим это понятие и дадим ему толкование.
Простыми словами девелопер – это предприниматель, который вкладывает свои средства в покупку недвижимости, проводит различного рода улучшения (капитальный ремонт, достройка дополнительных зданий, улучшение окружающего ландшафтного дизайна), а затем продает с наценкой, которая за вычетом всех расходов и составляет прибыль.
Слово девелопер происходит от английского to develop, что означает «развивать», «совершенствовать».
Одним из самых известных девелоперов является американский миллиардер Дональд Трамп, который построил немало впечатляющих небоскребов. Один из самых известных его объектов — Trupm Tower, находящийся в престижном районе Нью-Йорка на Пятой Авеню. Его высота составляет 202 метра, а примерная стоимость – 318 млн. долларов.
Этот бизнес может приносить огромные прибыли, но он также сопряжен и с большими рисками. Чтобы быть успешным девелопером, нужно уметь распознавать возможности и отделять реально выгодные сделки от пустышек.
Немаловажным также является дар предвидеть будущие рыночные тенденции, оценивать локальный рынок недвижимости и его состояние через определенный промежуток времени.
Типичный портрет девелопера простым языком
Говоря простыми словами девелопер – это застройщик, благодаря которому возводятся новые здания, или старые становятся гораздо лучше.
Он находит и покупает землю, нанимает команду из архитектора, инженеров, строителей, получает всю необходимую разрешительную документацию, согласовывает план строительства с местными органами власти, финансирует все эти мероприятия.
Стоит отметить, что бизнес девелоперов во многом сопряжен с бюрократическими процедурами и часто состоит из многочисленных хождений по кабинетам государственных служащих.
Кроме того, девелоперы несут все риски и ответственность за возводимое здание. Если с сооружением что-то случается (обрушение, обвал), то все ложится на печи застройщика. В принципе с точки зрения соотношения риск-вознаграждение это, пожалуй, справедливо.
Если Вы хотите стать успешным девелопером, то Вы должны принять во внимание следующие моменты:
- Вы должны интересоваться недвижимостью и продажами
- У Вас должно быть твердое желание работать на себя
- Вы должны в состоянии финансировать сделки на крупные суммы (речь идет о миллионах)
- Вы хорошо понимаете природу факторов, влияющих на рынок недвижимости
- Вы умеете распознавать привлекательные возможности
- Вы умеете эффективно рассчитывать смету расходов, планировать бюджет и нанимать команды людей
- Вы имеете мужество брать на себя большие риски
Как видно из описания, чтобы стать успешным девелопером, нужно не только иметь внушительные капиталы, но и обладать рядом необходимых качеств и навыков.
Кстати, существует упрощенный вариант девелопера – так сказать, начальный уровень. Речь идет о покупке квартир и частных домов, проведение первоклассного ремонта и последующая перепродажа. В сущности, это тот же девелопмент, только на микро уровне.
4 качества успешного девелопера
Независимо от масштабов деятельности и размера проектов, девелоперы должны обладать следующими важными личностными качествами:
- Умение налаживать связи
- Умение принимать риски
- Креативность
- Ориентированное на решение проблем мышление
Умение эффективно налаживать связи – это, наверное, самое важное качество застройщика. Ведь простыми словами девелопер – это человек, который договаривается с целой кучей народу, чтобы организовать строительство объекта. Это банкиры, адвокаты, генеральные подрядчики, инженеры-строители, архитекторы, брокеры, оценщики и многие другие специалисты.
Иногда девелопера сравнивают с продюсером фильма – чтобы снять кино, нужно собрать воедино команду, состоящую из самых разных экспертов.
Риски являются неотъемлемой частью любого вида бизнеса, но в строительстве они особенно высоки. Поэтому девелоперы стараются всячески минимизировать их, хотя это не всегда возможно.
В начале 90-х, когда на рынке недвижимости США сложилась неблагоприятная ситуация, Дональд Трамп залез в долг более чем 1 миллиард долларов. К счастью для него, банки не стали его топить, а дали возможность исправить финансовое положение.
Креативность – еще один немаловажный аспект работы девелопера. Часто они в уме мысленно представляют объект, который собираются построить, то есть визуализируют. У застройщиков развито чувство видения и умение смотреть вперед.
Нацеленность на решение проблем помогает девелоперам в ежедневной работе. Разработка успешного проекта требует большого мастерства по части урегулирования многочисленных и подчас самых разнообразных проблем.
Таким образом, простыми словами девелопер – это бизнесмен, который находит выгодные для инвестирования объекты недвижимости, проводит необходимые улучшения, а потом продает или сдает в аренду.
Посмотрите на этом видео 10 самых впечатляющих и красивых здания, построенных девелопером Дональдом Трампом.
